欧元统一的目的，本来是为了通过市场规模的扩充更加优化资源配置，已形成更高的经济增长率，但在欧元统一后的17年中，却形成了北欧生产，南欧消费，北欧出口，南欧进口，以及北欧储蓄，南欧借债的格局。

更为重要的是，可以为我国进口石油安全提供一个可供选择的通道。政府要为民企创造更好的条件，让民企共享发展红利。

在2008年全球金融危机后，世界经济一直在缓慢复苏，欧债危机以及难民危机带来的经济动荡也为世界经济前景蒙上一层阴影。一带一路建设秉持的是共商、共建、共享原则，需要相关国家共商合作大计，共建合作平台，共享合作成果，这就决定了一带一路建设不是中国的独角戏，相关国家都大有可为，都可以登场表演，互相合作。事实上，一带一路带来的蛋糕足够大，在建设中也同样需要更多社会力量的投入，需要各类企业参与。因此，我国一方面要积极引入外资，引入国外优势技术，以进一步助力我国经济的转型升级。对民营企业而言，把握发展红利，推动中国品牌国际化，乃至于重新打造全球中小企业间的贸易规则，一带一路建设都提供了难得的契机。

国企带头向前，民企快步跟上 一直以来，国企一直是中国企业走出去的排头兵，从巴基斯坦的瓜达尔港到埃塞俄比亚的亚吉铁路，国企在一带一路的建设中顶在前面，带来了中国质量与中国效率。2015年与2016年，中国企业对一带一路相关国家直接投资额达293.5亿美元。分散的乡村没法搞工业，因为它不具备聚集效应，聚集效应是规模效应的一种。

然后呢？然后就是中国大崩盘，那些贷款，金融危机，那中国就完了。也没去，他去内陆地区也还是去了大城市周边，人口聚集区的地方。房产税在其他国家多数都有，而且很见效，再加上交易税。想想小城市的位置在什么地方，这个城市有没有发展前途，想想位置在什么地方，和大城市的关系是什么，那么因此欧洲看到的小城市小城镇现象有这么两个基本的原因，一方面是小城镇基本上在那生活的都是退休的，不是在那活动的人口。

一方面是人大量涌动，导致供求关系严重失衡，另一方面是供求过剩需求不足。农村就是这样的情况，大量的人口走掉，少数的人种大面积的土地，耕作的农民收入就高了。

什么人口回流？带着收入，带着社保，带着经验回来，已经有很多例子了。最近有房地产商说这话了吧，我说那是你预计错误，你没有预期到政府见到这个情况就会采取措施。闲置的土地，这一块也不小。要是没有创造就业，把地搞了房地产最后是一样的问题。

第一说法是货币太多了。现在我们就有了目前的状态，房地产市场，集中讲讲房地产市场本身，我们要解决这个问题怎么解决？要改变很多问题，我们改变不了土地稀缺的现状，我们不能到别的国家拿土地去。实际上暴露出城镇化战略的问题 我们想说的是除了这些因素之外，我们最近这一轮的地价的暴涨和房价的暴涨，或者房价带动地价的暴涨，或者预期房价带动着地价涨，除了这些原因，还有政策性方面的一个重要的原因，就是我们城镇化战略。这么多货币房价怎么能不涨呢？这些分析师们，我们投行们、自媒体的评论家们流行的说法是中国的M2货币这么多，超过GDP多少多少，那自然房价就涨，这是一个似是而非的说法。

但是在现实当中，不同的提法代表着不同的政策，不同的做法。这个阶段就是人口流出你就让他人口流出，好在城里创造就业。

这也是一个因素，至少在近期这个问题还不容易解决。大城市聚集了很多东西，包括服务业、金融服务等等，大城市就形成一个城市群、城市带。

从城里退休回来的人拿着一生的积蓄回来的，二是带着社保回来的，就是说有钱的，不是说大富人，中产阶级，他是通过城市的就业提高了收入这么一群人，还带了一生现代城市生活的经历和经验，回来第一件事修老宅，老宅里现代化。在这种情况下，这种背景下，你不能什么都不做，短期就是马上可以见效，长期就是一时半会见不了效，你怎么办？等着黄花菜都凉了。中国失去十年，再失去十年，不知道中国还有没有下一个十年了。有新的收入基础，有新的公共服务的进入，成为新型的小城镇了，而不是我们现在还是原样的，我们还有三分之一的农民没有走出去。韩国，不要到首尔来，还搞新农村运动，新农村建成之日就是村民走光之时，现在50%的人口聚集在首尔，这个首尔是大首尔。知识存量越多增量越多，大家互相碰撞越多效益就越大。

第一个原因是因为欧洲工业化进程比较缓慢，比较漫长，得懂点经济史，它在大概100-150年的时间里面农民才基本走完，当然到了一定阶段，也有阶段性，你说100年吧，甚至说50年，面对什么状况呢？原来农民还没有走光，两三代人要走出去，还没有走光呢，退休的回来了。第二个是小姑娘，说我回去头发没法打理所以我得回来。

还有一个特点，现在生活的经历包含着会开车的，现在的一代人买一个别墅把自己的父母放在那，父母跟蹲监狱一样，不会开车出都出不去，待一个冬天就不待了。特色小镇如果有特色，有风景、美食可能会创造新的东西，但那个地方不仅仅是发展房地产的地方，要想那个地方能创造多少就业。

可以提一些理由，我觉得都有办法来克服。这是基本的事实吧，你先不要想你所在的城市房价怎么飞涨，你想想全国的情况，这次是最突出的，以前是特大城市泡沫涨，其他小城市也跟着涨。

你们有什么结论吗？为什么推不下去？ 学生：因为钱的原因。抑制需求是有道理的，特别是投资性需求。各种交通工具在一个小时，最多一个半小时时间里面能从一个小城镇到达大城市市中心这个区域都是属于城市群的范畴，不是边缘地区，相当于北京市周边的那些小城市。苏州那一大块一亿人口，珠三角小一点，周边加起来也块五千万了，深圳两千多万，东莞一千五万，惠州将近一千多万，把香港再算上，把广州再算上，很容易想象这种大城市。

我们本来人多地少，我们人均土地稀缺程度不一定比香港更低，但是我们还搞奢侈品，我们建很宽松的房子。当然有些城市，比如重庆搞了一个制度叫地票，如果你进城放弃这个地票，这个地票就是你有多少宅基地，你有多少承包地，如果进城了，享受户口能够提供的公共服务愿意放弃这一块土地的话，这个土地就可以纳入城市建设。

但是你现在已经不能禁止人们到哪去了，现在迁移是自由的，你人为设限是你能控制资源在那限制着，但是你实际上已经限制不了人口迁移了。不是最好的办法，有很多比它好的办法，但是在其他办法不实施的情况下，都可以是人为的，但客观上就这么一个结果，非得在这个时候采取措施，抑制住泡沫，这就是我们现在的现状。

那我要问问房地产商们，楼价贵不是你拍出来的吗？你征的地王吗？你为什么敢拍这个价？ 有一次开会我说你们房地产商们是专业人士，不要拿忽悠老百姓的话到这说。昨天还说起来北京要求在日照最短的那一天房子里面要有两小时的日照，这标准就高了，年轻人谁在家里照日照？都在上班呢，你为了两小时日照，两个楼中间隔的大很多，少了多少米的建筑，人为的还加上这些。

上次见一个金融精英，他听到我说这个说好啊，我家里有一个土楼，我退休我去修土楼去，那土楼可值钱了。市场上、网络上似是而非的说法也有很多，我首先要回应一些似是而非的但是非常流行的说法，我们分析一下在我们房地产背后究竟是什么问题。政府在地的问题上有没有问题？这是我们后面要着重讲的问题，中国的地是很大的问题，首先要说现在最流行的两个说法都解释不了现在楼市的价格问题。但是你不能禁止人们迁移了，小城市的人可以走，而大城市你规定它一千万八百万，它可以超过这个，人们愿意来的话就会超过这个人口，这就形成了我们现在的矛盾。

第一，本来我们地就少，二是我们的地大部分还得用来种庄稼，种粮食，我们土地就特别少。如何降低房价？ 总觉得需求太大供给太小，急了怎么办呢？不平衡太多了，就只能抑制需求，限购就是抑制需求，它不是通过供给方解决问题，是抑制需求。

我们要研究城市化的基本的逻辑，为什么会有城市化，为什么农村要向城市集中？最早是乡镇工业，为什么乡镇工业倒了？乡镇工业很多不是倒了，就是进城了。回过头说说中国政府在这个问题上还是比较谨慎的，之所以能够持续增长，现在增长慢一点还有六点几，没有出现硬着陆，没有出现大的崩盘，真的因为过去这些年我们在宏观问题上比较谨慎的。

因此像欧洲很多这样的大城市重叠在一起，一大片小城市其实都不是真正意义的小城市，是大城市群当中的组成部分。像东方那样的国家，我们不是听西洋音乐长大的，不像维也纳一个星期得听两次音乐会才是生活。